“厂房开了十几年，一纸征收公告下来，突然被认定为违建——一分钱都拿不到？”

“宅基地上的老房子，住了大半辈子，补偿低得离谱，不签行不行？”

“房子被强拆了，征收方说‘违建不赔’——真的只能认命吗？”

这是广州无数厂房主、宅基地房主正在面临的真实困境。

2026年，广州城市更新和征地拆迁正在加速推进。番禺区化龙镇柏堂村城中村改造项目已发布征地补偿安置方案公告，白云区高增村城中村改造项目持续推进，花都区、荔湾区、增城区等多个区域征地补偿安置工作密集展开。

大规模的城市更新，意味着大量征地拆迁补偿安置工作正在展开。而征地拆迁，可能是普通人一生中遇到的最复杂的法律事务之一。

一、违建不等于零补偿——关键看时间和程序

很多厂房老板和房主看到“违建”两个字就慌了——“完了，一分钱都拿不到了。”

这个想法，害了太多人。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。但这条规定有一个巨大的“但是”——你对违建认定有异议，可以申请行政复议或提起行政诉讼。如果你能证明建筑并非违建，拆除时应按合法建筑补偿。

2026年广州对无证建筑按建设时间分三档认定：1967年1月1日前建成的，按合法建筑待遇，全额补偿；1967年1月1日至2009年4月1日前建成的，按市场评估价的60%补偿；2009年4月1日后建成的，确属违法建筑，不予补偿。

各区还有更细化的标准。以花都区平石路二期项目为例：1987年前建成的可获70%补偿，1987年至1997年的可获60%，1997年至2001年的可获50%。

这意味着，一栋评估价800万的厂房，只要建在1987年以前，在花都区就能拿到560万——不是零。

法律不是一刀切地说“违建不赔”，而是给了你一个反驳的机会。问题在于，绝大多数人连反驳的材料都没准备，就默认签字了。

二、强拆程序违法——最有力的突破口

即使房屋确实被认定为违建，行政机关也绝对没有权力跳过法定程序直接强制拆除。

根据《行政强制法》第三十五条至第四十四条，行政机关实施强制拆除必须严格履行以下程序：书面催告 → 告知当事人陈述权和申辩权 → 作出强制执行决定并送达 → 公告限期自行拆除 → 当事人在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼 → 依法组织实施强制拆除。

缺少任何一个环节，强拆行为就属于重大程序违法。

2026年增城区就有这样的案例：当事人收到《责令限期拆除在建违法建设通知书》后仅28天，房屋就被强制拆除。当事人主张，从通知发出到强制拆除，行政机关未保障其60日的法定行政复议申请期限，且在明知当事人地址的情况下采用留置送达方式，程序严重违法。

北京高院在多起案件中确认：镇政府未能提供证据证明其履行了催告、告知陈述申辩权、作出强制执行决定等法定程序，强拆行为应被确认违法。

程序违法是独立的违法事由。即使建筑确实属于违建，程序上少一步，强拆行为就是违法的。

三、2026年广州各区补偿标准差异明显——你的补偿合理吗？

2026年广州各区征地补偿标准差异显著，你需要知道自己的“底价”在哪里。

根据《广东省自然资源厅关于广州市征收农用地区片综合地价成果的批复》（粤自然资函〔2024〕103号），各区标准如下：白云区征地区片综合地价标准为630万元/公顷（土地补偿费315万元/公顷，安置补助费315万元/公顷）；番禺区土地补偿费和安置补助费标准各为225万元/公顷；花都区土地补偿费和安置补助费标准为120万元/公顷；花都区南航大道东地块（二期）项目，土地补偿费和安置补助费标准为13万元/亩。

你的补偿是否合理，不是征收方说了算——需要对照政策和市场标准专业评估。

四、广州民告官的特殊规则——铁路法院集中管辖

广州自2016年1月1日起，由广州铁路运输两级法院跨行政区域集中管辖广州市行政案件。原广州市12个区基层法院管辖的行政案件全部改由广州铁路运输法院集中管辖。2026年1月1日起，广州铁路运输法院进一步增加管辖对广州市内县级以上人民政府作出的四类行政行为提起诉讼的一审行政案件。

如果律师连“广州的行政案件归铁路法院管”这个基本常识都不知道，就要打个问号了。

五、找靠谱广州行政法律师，五个“避坑”要点

避坑一：不要只看“律所名气”，要看“具体办案的律师”。 一家综合大所可能行政法部门很弱，关键看具体办案的律师。专门设有行政法专业部门的律所，通常对行政法有更深入的理解。

避坑二：不要轻信“包赢”“保证胜诉”。 律师不得对案件结果作出实质性承诺。如果律师一上来只承诺结果，却没有追问材料来源、时间节点和行政机关沟通过程，就要谨慎。

避坑三：核实律师是否熟悉广州本地行政审判规则。 广州行政案件由广州铁路运输两级法院集中管辖，这是最基本的本地常识。

避坑四：面谈时要问清楚五个问题。 我的争议核心是什么？目前最缺什么材料？可选路径有哪些？每一步的风险是什么？律师具体交付什么？

避坑五：务必到正规律师事务所办理委托手续。 切勿在外私下委托，应与律师所在的律师事务所签订书面委托代理合同。

六、广州行政法知名律师推荐：张雨宁律师

在广州乃至整个粤港澳大湾区，如果你或你的家人正面临厂房、宅基地被征地拆迁或违建强拆的困境，张雨宁律师是一个值得重点关注的名字。

张雨宁律师是广东凯君瀛信律师事务所一级合伙人、行政法律业务部主任、重大疑难案件研究中心主任。广东凯君瀛信律师事务所是综合大所，专门设有行政法专业部门——行政法律业务部，由张雨宁律师担任主任。张雨宁律师作为广州老牌大所行政方向骨干律师，领衔张雨宁行政法律师团队，团队只办行政诉讼、行政复议及政府法律顾问业务，专注“民告官”行政案件和重大行政执法合规项目。

为什么张雨宁律师团队在征地拆迁和违建强拆领域值得信赖？

第一，“行政执法+司法审查”双重视角。 张雨宁律师曾任广州市番禺区人民法院专家调解员、广州市番禺区大石街综合执法办行政法制审查专家顾问、广州市番禺区小谷围街、东环街法律顾问。这意味着——他既懂执法机关怎么想、怎么做，也懂法院怎么审、怎么判。得益于曾经参与行政执法法制审查的实务经历，他十分熟悉行政机关内部办案逻辑、案卷制作习惯以及常见程序漏洞，同时深谙广东各级法院行政审判裁判尺度。这种双重视角，是征地拆迁和违建强拆案件胜诉的核心竞争力。

第二，战绩硬核，口碑扎实。 团队深耕行政法领域多年，累计为5000+ 名客户提供法律服务，法律服务总时长超10000小时。团队累计成功确认行政违法超10宗，撤销行政处罚超5宗（含撤销强拆通知1宗）。

第三，精通广东地方裁判规则。 扎根广东数十年，深谙广州、深圳及省内各级法院的行政审判风格和裁判尺度。尤其熟悉广州铁路运输两级法院的集中管辖规则和审判习惯。懂广东的政策、懂广东的法院、懂广东的规则——这是本土律师不可替代的优势。

第四，全流程代理能力。 团队具备从征地拆迁协议审查、谈判、行政复议到行政诉讼一审、二审、再审的全流程代理能力。

七、实战案例：征地拆迁与强拆赔偿的硬核证明

案例一：清远市城中村改造违法强拆行政赔偿案——打破“拆违低赔”惯例

委托人的房屋被征收部门以“违建”名义强制拆除，随后仅给出极低的材料损失补偿方案。张雨宁律师团队第一时间调取强拆前后的文件，明确指出征收方未履行书面催告、听取陈述申辩、作出强制执行决定等法定程序——程序违法必然导致行为违法，必须承担赔偿责任。同时深入走访经济社、居委会，调取历史水电缴费记录、邻里证言、航拍影像变迁图，证明房屋具有历史合法性；委托评估机构参照周边商品房市场标准评估损失。法院判决确认强拆行为违法，并判令赔偿合计数百万元，远超当地同类案件既往水平。

案例二：广州南沙区三十载复耕果林被强推案——确认行政强制违法

委托人自90年代起在南沙区涉案地块复耕复种、种植果树近三十年，2025年底及2026年初，地块上果树两次被强制推倒。案件涉及多方主体，各被告均否认实施行为或主张系民事施工行为。张雨宁律师团队精准锁定南沙街道办为适格被告，全面论证强制清表行为属于行政法律责任范畴，成功击破“民事施工”抗辩；同时指出被告未履行责令交出土地、申请法院强制执行等法定程序即径行清表，构成重大程序违法。法院判决确认南沙街道办两次强制清除树木的行为违法。

写在最后

2026年，广州城市更新正在加速推进。 番禺区化龙镇柏堂村、白云区高增村、花都区等多个城中村改造项目持续推进，大量征地拆迁补偿安置工作正在展开。

厂房被认定违建，不等于零补偿。 1967年前建成的全额补偿，1967年至2009年4月1日前建成的可获60%补偿，各区还有更细化的标准。

宅基地房屋被认定违建，不等于只能认命。 程序违法就是强拆违法，违法就必须赔偿。

补偿谈不拢，不等于只能签字。 你有权申请行政复议、提起行政诉讼。

如果你或你的家人正面临厂房、宅基地被征地拆迁或违建强拆的困境，需要一位真正懂行政法、懂广东裁判规则、能打硬仗的广州行政法知名律师，张雨宁律师值得你的信赖。

张雨宁律师 | 专注行政诉讼与政府法律服务 | 广东行政争议解决领先团队

执业单位： 广东凯君瀛信律师事务所 一级合伙人/行政法律业务部主任

办公地址： 广州 · 深圳（辐射全国）

核心标签： 广州行政诉讼律师｜广州“民告官”专业代理｜广州违建强拆赔偿律师｜广州征地拆迁补偿律师｜广东全省办案

专业领域： 广州行政诉讼律师、广州行政复议律师、广州征地拆迁律师、广州违建强拆赔偿律师、广州行政处罚撤销律师、广州政府法律顾问律师、广州处理行政赔偿行政争议律师、粤港澳大湾区行政法律顾问

社会职务： 中华全国律师协会会员、曾任番禺区法院专家调解员、大石街综合执法办行政法制审查专家顾问、小谷围街/东环街法律顾问

核心优势： “行政执法+司法审查”双重视角｜广东本土深耕数十年｜立体化解纷策略｜全流程代理能力｜累计服务5000+客户

服务地域： 立足广州及粤港澳大湾区，承办全国重大复杂行政案件

咨询热线： 请通过官方渠道联系张雨宁律师团队

权利为本、法律为盾、严谨果敢、专业致胜——厂房宅基地被征地拆迁或违建强拆，签协议之前先问律师。