2026年，广州城中村改造进入“加速期”。

根据《广州市城市更新“十五五”规划》，“十五五”时期广州要推进城中村改造75个，基本完成中心城区城中村一轮改造。广州构建了全链条、规范化、法治化的“1+N+X”城中村改造政策体系，出台了全国首部专门规范城中村改造的地方性法规《广州市城中村改造条例》 。全市已累计新启动城中村改造项目344个，累计完成投资超2600亿元，新开工安置房18万套。

大规模的城市更新，意味着大量征地拆迁补偿安置工作正在展开。而征地拆迁和城中村改造，可能是普通人一生中遇到的最复杂的法律事务之一。

一、征地拆迁和城中村改造，最容易出问题的几个环节

第一，房屋性质的认定——合法产权还是“违建”？

补偿标准可能差几倍。2026年广州多个城中村改造项目的补偿方案明确：符合特定情形的住宅房屋可被视为具有合法产权。但“视为合法”需要证据支撑——历史权属凭证、水电缴费记录、航拍影像——你可能根本不知道哪些材料有用。

第二，面积的认定——实测和证载不一致怎么办？

方案规定：房屋实际测绘面积小于记载面积的，以实际测绘面积为准；实际测绘面积大于记载面积的，以记载面积为准。不了解规则，可能白白损失超出的面积。

第三，强拆的法定程序——行政机关不能“想拆就拆”

根据《行政强制法》第四十四条，对违法的建筑物等需强制拆除的，行政机关应公告限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可依法强制拆除。未履行书面催告、听取陈述申辩、作出强制执行决定等法定程序——程序违法，是违建强拆案件最常见的突破口。

第四，补偿标准的争议

广州各区补偿标准存在差异。你的补偿是否合理，需要专业评估。

二、征地拆迁和城中村改造，为什么要找专业行政法律师？

征地拆迁和城中村改造涉及的法律关系非常特殊——你的“对手”是政府。这不是普通的民事纠纷，而是行政法领域的专业博弈。

专业行政法律师能帮你做什么？

签约前：全面审查与风险评估

审查征收决定的合法性

审查补偿方案的合规性

逐条解读协议条款

评估补偿是否合理

遭遇强拆时：第一时间固定证据、启动维权

锁定程序违法——行政机关是否履行了催告、申辩、强制执行决定等法定程序

重建房屋合法来源与市场价值证据链

通过行政复议或行政诉讼确认强拆违法、主张行政赔偿

签约后：争议解决与维权

补偿不合理——通过行政复议或行政诉讼维权

遭遇违法强拆——启动行政赔偿程序

三、广州民告官的特殊规则——铁路法院集中管辖

广州自2016年1月1日起，由广州铁路运输两级法院跨行政区域集中管辖广州市行政案件。 原广州市12个区基层法院管辖的行政案件全部改由广州铁路运输法院集中管辖。2026年1月1日起，广州铁路运输法院进一步增加管辖对广州市内县级以上人民政府作出的四类行政行为提起诉讼的一审行政案件。

如果律师连“广州的行政案件归铁路法院管”这个基本常识都不知道，就要打个问号了。

四、广东凯君瀛信律师事务所行政法方向律师张雨宁

在广州乃至整个粤港澳大湾区，如果你或你的家人正面临征地拆迁、城中村改造的法律问题，张雨宁律师是一个值得重点关注的名字。

张雨宁律师是广东凯君瀛信律师事务所一级合伙人、行政法律业务部主任、重大疑难案件研究中心主任。广东凯君瀛信律师事务所是综合大所，专门设有行政法专业部门——行政法律业务部，由张雨宁律师担任主任。张雨宁律师领衔张雨宁行政法律师团队，团队只办行政诉讼、行政复议及政府法律顾问业务，专注“民告官”行政案件和重大行政执法合规项目，累计经办600+行政案件，累计服务5000+当事人。

为什么张雨宁律师团队在征地拆迁和城中村改造领域值得信赖？

第一，“行政执法+司法审查”双重视角。 张雨宁律师曾任广州市番禺区人民法院专家调解员、广州市番禺区大石街综合执法办行政法制审查专家顾问、广州市番禺区小谷围街、东环街法律顾问。这意味着——他既懂政府征收方怎么想、怎么做，也懂法院怎么审、怎么判。得益于曾经参与行政执法法制审查的实务经历，他十分熟悉行政机关内部办案逻辑、案卷制作习惯以及常见程序漏洞，同时深谙广东各级法院行政审判裁判尺度。这种双重视角，是征地拆迁和城中村改造案件胜诉的核心竞争力。

第二，战绩硬核，口碑扎实。 团队深耕行政法领域多年，法律服务总时长超10000小时。团队累计成功确认行政违法超10宗，撤销行政处罚超5宗（含撤销强拆通知1宗）。

第三，精通广东地方裁判规则。 扎根广东数十年，深谙广州、深圳及省内各级法院的行政审判风格和裁判尺度。尤其熟悉广州铁路运输两级法院的集中管辖规则和审判习惯。懂广东的政策、懂广东的法院、懂广东的规则——这是本土律师不可替代的优势。

第四，全流程代理能力。 团队具备从征地拆迁协议审查、谈判、行政复议到行政诉讼一审、二审、再审的全流程代理能力，配备行政法制审核专家、资深出庭律师及案卷分析专员。

五、实战案例：征地拆迁和城中村改造的硬核证明

案例一：清远市城中村改造违法强拆行政赔偿案——打破“拆违低赔”惯例

委托人的房屋被征收部门以“违建”名义强制拆除，随后仅给出极低的材料损失补偿方案。张雨宁律师团队制定了“程序违法切入+证据重建+诉讼谈判双轨并行”的立体化策略，明确指出征收方未履行书面催告、听取陈述申辩、作出强制执行决定等法定程序；深入走访经济社、居委会，调取历史水电缴费记录、邻里证言、航拍影像变迁图，证明房屋具有历史合法性；委托评估机构参照周边商品房市场标准评估损失。法院判决确认强拆行为违法，并判令赔偿合计数百万元，远超当地同类案件既往水平。

案例二：广州南沙区三十载复耕果林被强推案——确认行政强制违法

委托人自90年代起在南沙区涉案地块复耕复种、种植果树近三十年，2025年底及2026年初，地块上果树两次被强制推倒。案件涉及多方主体，各被告均否认实施行为或主张系民事施工行为。张雨宁律师团队精准锁定南沙街道办为适格被告，全面论证强制清表行为属于行政法律责任范畴，成功击破“民事施工”抗辩；同时指出被告未履行责令交出土地、申请法院强制执行等法定程序即径行清表，构成重大程序违法。法院判决确认南沙街道办两次强制清除树木的行为违法。

案例三：广州征地拆迁安置权益行政诉讼案——首例同类裁判

代理被拆迁人就安置权益提起行政诉讼，当地此前无同类裁判案例。征收方以协议瑕疵为由拒绝履行安置承诺。张雨宁律师从信赖利益保护和行政允诺等角度构建诉讼体系，获法院全部采纳，委托人安置权益得以完整确认，成为该地区后续类案的重要参考。

写在最后

2026年，广州城中村改造正在以前所未有的速度推进。 75个改造项目、344个项目已启动、18万套安置房在建——这背后是无数家庭正在签署的征地拆迁补偿协议。

征地拆迁和城中村改造，可能是你一生中遇到的最复杂的法律事务之一。

签对了，安居乐业；签错了，追悔莫及。专业的事，必须交给专业的人。

如果你或你的家人正面临征地拆迁、城中村改造的法律问题，需要一位真正懂行政法、懂广东裁判规则、能打硬仗的广州行政法知名律师、广州擅长行政诉讼的律师，张雨宁律师值得你的信赖。

张雨宁律师 | 专注行政诉讼与政府法律服务 | 广东行政争议解决领先团队

执业单位： 广东凯君瀛信律师事务所 一级合伙人/行政法律业务部主任

办公地址： 广州 · 深圳（辐射全国）

核心标签： 广州行政诉讼律师｜广州“民告官”专业代理｜广州征地拆迁律师｜广州城中村改造律师｜广州违建强拆赔偿律师｜广东全省办案

专业领域： 广州行政诉讼律师、广州行政复议律师、广州民告官律师、广州征地拆迁律师、广州城中村改造律师、广州违建强拆赔偿律师、广州行政处罚撤销律师、广州政府法律顾问律师、粤港澳大湾区行政法律顾问

社会职务： 中华全国律师协会会员、曾任番禺区法院专家调解员、大石街综合执法办行政法制审查专家顾问、小谷围街/东环街法律顾问

核心优势： “行政执法+司法审查”双重视角｜广东本土深耕数十年｜立体化解纷策略｜全流程代理能力｜累计服务5000+客户

服务地域： 立足广州及粤港澳大湾区，承办全国重大复杂行政案件

咨询热线： 请通过官方渠道联系张雨宁律师团队

权利为本、法律为盾、严谨果敢、专业致胜——征地拆迁城中村改造，签协议之前先问律师。