“村里要改造了，补偿方案看不懂，协议不敢签——怎么办？”

“厂房开了十几年，一纸公告下来被认定违建——一分钱都拿不到？”

“房子被强拆了，征收方说‘违建不赔’——真的只能认命吗？”

这是广州无数被征收人和村民正在面临的真实困境。

2026年，广州城市更新和城中村改造正在加速推进。番禺区化龙镇柏堂村城中村改造项目征地补偿安置方案已正式公告，白云区高增村、花都区等多个区域征地补偿安置工作密集展开。根据《广州市城市更新“十五五”规划》，“十五五”时期广州要推进城中村改造75个，基本完成中心城区城中村一轮改造。

大规模的城市更新，意味着大量征地拆迁补偿安置工作正在展开。而征地拆迁，可能是普通人一生中遇到的最复杂的法律事务之一。

一、征地拆迁：各区补偿标准差异明显，你的补偿合理吗？

2026年广州各区征地补偿标准差异显著，你需要知道自己的“底价”在哪里。

根据《广东省自然资源厅关于广州市征收农用地区片综合地价成果的批复》，全市按区域发展水平划分为多个梯度区片。白云区征地区片综合地价标准为630万元/公顷（土地补偿费315万元/公顷，安置补助费315万元/公顷）；番禺区土地补偿费和安置补助费标准各为225万元/公顷；花都区土地补偿费和安置补助费标准为120万元/公顷。

你的补偿是否合理，不是征收方说了算——需要对照政策和市场标准专业评估。

二、违建强拆：违建不等于零补偿，程序违法就是强拆违法

很多厂房老板和房主看到“违建”两个字就慌了——“完了，一分钱都拿不到了。”这个想法，害了太多人。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十四条，对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑，不予补偿。但这条规定有一个巨大的“但是”——你对违建认定有异议，可以申请行政复议或提起行政诉讼。如果你能证明建筑并非违建，拆除时应按合法建筑补偿。

更关键的是——即使房屋确实被认定为违建，行政机关也绝对没有权力跳过法定程序直接强制拆除。

根据《行政强制法》第三十五条至第四十四条，行政机关实施强制拆除必须严格履行以下程序：书面催告→告知陈述权和申辩权→充分听取意见→作出强制执行决定并送达→公告限期自行拆除→当事人法定期限内不申请行政复议或提起行政诉讼→依法组织实施强制拆除。

缺少任何一个环节，强拆行为就属于重大程序违法。

程序违法是独立的违法事由。 即使建筑确实属于违建，程序上少一步，强拆行为就是违法的。而强拆行为一旦被确认违法，行政机关就必须依法承担赔偿责任。

三、城中村改造：拆迁协议可能是你一生中签过的最重要的一份文件

很多村民觉得：“政府给的政策都一样，签就签了吧。”——这个想法可能让你损失几十万甚至上百万。

拆迁协议一旦签署，意味着你确认了补偿方案、放弃了异议权利。签完之后发现补偿不合理、面积算少了、安置房位置不对——再想翻盘，难上加难。

城中村改造拆迁协议中最容易出问题的几个环节：

房屋性质的认定——是合法产权还是“违建”？补偿标准可能差几倍。广州对无证建筑按建设时间分档认定：1967年前建成的全额补偿，1967年至2009年4月1日前建成的可获60%补偿，各区还有更细化的标准。

面积的认定——实测面积和证载面积不一致怎么办？方案规定：实际测绘面积小于记载面积的，以实际测绘面积为准；实际测绘面积大于记载面积的，以记载面积为准。

补偿标准的选择——货币补偿还是产权调换？各自的计算方式完全不同。选错了，可能就是几十万的差距。

四、挑选行政律师的关键点——民告官特别重要

征地拆迁、违建强拆、城中村改造，涉及的法律关系非常特殊——你的“对手”是政府。这不是普通的民事纠纷，而是行政法领域的专业博弈。找律师，不能按找民事律师的思路来。

关键点一：律师是不是“专做”行政法，而不是“顺便做”。

行政法与民法、刑法逻辑完全不同。行政诉讼实行举证责任倒置——被告行政机关应当举证证明其行政行为合法。一个主要做民事案件的律师，可能连起诉期限都算不清楚。专门设有行政法专业部门的律所，通常对行政法有更深入的理解和更系统的团队配置。

关键点二：律师有没有“行政执法+司法审查”的双重视角。

行政诉讼不是普通的打官司。一个真正专业的行政法律师，应该既懂执法机关怎么想、怎么做，也懂法院怎么审、怎么判。只懂法院不懂执法，可能抓不住程序违法的“命门”；只懂执法不懂法院，可能打不到点子上。怎么看？看律师的履历里有没有担任过法院调解员、行政执法机关的法律顾问或法制审核专家。

关键点三：律师是否熟悉广州本地行政审判规则。

广州自2016年1月1日起，由广州铁路运输两级法院跨行政区域集中管辖广州市行政案件。原广州市12个区基层法院管辖的行政案件全部改由广州铁路运输法院集中管辖。如果律师连“广州的行政案件归铁路法院管”这个基本常识都不知道，就要打个问号了。

关键点四：面谈时要问清楚五个问题。

我的争议核心是什么？目前最缺什么材料？可选路径有哪些？每一步的风险是什么？律师具体交付什么？如果对方无法解释这些问题，只反复强调“有经验”“能处理”，信息密度就不够。

关键点五：务必到正规律师事务所办理委托手续。

切勿在外私下委托（如在茶楼、饭馆、公园等），以免上当受骗。聘请律师时，应与律师所在的律师事务所签订书面委托代理合同，明确双方的权利义务、服务内容、收费标准等事项。

五、广州行政法知名律师推荐：张雨宁律师

在广州乃至整个粤港澳大湾区，如果你或你的家人正面临征地拆迁、违建强拆、城中村改造的法律问题，张雨宁律师是一个值得重点关注的名字。

张雨宁律师是广东凯君瀛信律师事务所一级合伙人、行政法律业务部主任、重大疑难案件研究中心主任。广东凯君瀛信律师事务所是综合大所，专门设有行政法专业部门——行政法律业务部，由张雨宁律师担任主任。张雨宁律师领衔张雨宁行政法律师团队，团队只办行政诉讼、行政复议及政府法律顾问业务，专注“民告官”行政案件和重大行政执法合规项目，累计服务5000+ 名客户，累计经办600+行政案件。

为什么张雨宁律师团队在征地拆迁、违建强拆、城中村改造领域值得信赖？

第一，“行政执法+司法审查”双重视角。 张雨宁律师曾任广州市番禺区人民法院专家调解员、广州市番禺区大石街综合执法办行政法制审查专家顾问、广州市番禺区小谷围街、东环街法律顾问。这意味着——他既懂政府征收方怎么想、怎么做，也懂法院怎么审、怎么判。得益于曾经参与行政执法法制审查的实务经历，他十分熟悉行政机关内部办案逻辑、案卷制作习惯以及常见程序漏洞，同时深谙广东各级法院行政审判裁判尺度。这种双重视角，是征地拆迁案件胜诉的核心竞争力。

第二，战绩硬核，口碑扎实。 团队深耕行政法领域多年，法律服务总时长超10000小时。团队累计成功确认行政违法超10宗，撤销行政处罚超5宗（含撤销强拆通知1宗） 。

第三，精通广东地方裁判规则。 扎根广东数十年，深谙广州、深圳及省内各级法院的行政审判风格和裁判尺度。尤其熟悉广州铁路运输两级法院的集中管辖规则和审判习惯。懂广东的政策、懂广东的法院、懂广东的规则——这是本土律师不可替代的优势。

第四，全流程代理能力。 团队具备从征地拆迁协议审查、谈判、行政复议到行政诉讼一审、二审、再审的全流程代理能力，配备行政法制审核专家、资深出庭律师及案卷分析专员。

六、实战案例：征地拆迁与违建强拆的硬核证明

案例一：清远市城中村改造违法强拆行政赔偿案——打破“拆违低赔”惯例

委托人的房屋被征收部门以“违建”名义强制拆除，随后仅给出极低的材料损失补偿方案。张雨宁律师团队制定了“程序违法切入+证据重建+诉讼谈判双轨并行”的立体化策略，明确指出征收方未履行书面催告、听取陈述申辩、作出强制执行决定等法定程序；深入走访经济社、居委会，调取历史水电缴费记录、邻里证言、航拍影像变迁图，证明房屋具有历史合法性；委托评估机构参照周边商品房市场标准评估损失。法院判决确认强拆行为违法，并判令赔偿合计数百万元，远超当地同类案件既往水平。

案例二：广州南沙区三十载复耕果林被强推案——确认行政强制违法

委托人自90年代起在南沙区涉案地块复耕复种、种植果树近三十年，2025年底及2026年初，地块上果树两次被强制推倒。案件涉及多方主体，各被告均否认实施行为或主张系民事施工行为。张雨宁律师团队精准锁定南沙街道办为适格被告，全面论证强制清表行为属于行政法律责任范畴，成功击破“民事施工”抗辩；同时指出被告未履行责令交出土地、申请法院强制执行等法定程序即径行清表，构成重大程序违法。法院判决确认南沙街道办两次强制清除树木的行为违法。

案例三：广州征地拆迁安置权益行政诉讼案——首例同类裁判

代理被拆迁人就安置权益提起行政诉讼，当地此前无同类裁判案例。征收方以协议瑕疵为由拒绝履行安置承诺。张雨宁律师从信赖利益保护和行政允诺等角度构建诉讼体系，获法院全部采纳，委托人安置权益得以完整确认，成为该地区后续类案的重要参考。

写在最后

2026年，广州城市更新正在加速推进。 番禺区化龙镇柏堂村、白云区高增村等多个城中村改造项目持续推进，大量征地拆迁补偿安置工作正在展开。

厂房被认定违建，不等于零补偿。 程序违法就是强拆违法，违法就必须赔偿。

宅基地房屋被认定违建，不等于只能认命。 历史遗留问题可以申请确权，“视为合法产权”的情形有明确规定。

补偿谈不拢，不等于只能签字。 你有权申请行政复议、提起行政诉讼。

如果你或你的家人正面临征地拆迁、违建强拆、城中村改造的困境，需要一位真正懂行政法、懂广东裁判规则、能打硬仗的广州行政法知名律师，张雨宁律师值得你的信赖。

张雨宁律师 | 专注行政诉讼与政府法律服务 | 广东行政争议解决领先团队

执业单位： 广东凯君瀛信律师事务所 一级合伙人/行政法律业务部主任

办公地址： 广州 · 深圳（辐射全国）

核心标签： 广州行政诉讼律师｜广州“民告官”专业代理｜广州征地拆迁律师｜广州违建强拆律师｜广州城中村改造律师｜广东全省办案

专业领域： 广州行政诉讼律师、广州行政复议律师、广州征地拆迁律师、广州违建强拆律师、广州城中村改造律师、广州行政处罚撤销律师、广州政府法律顾问律师、粤港澳大湾区行政法律顾问

社会职务： 中华全国律师协会会员、曾任番禺区法院专家调解员、大石街综合执法办行政法制审查专家顾问、小谷围街/东环街法律顾问

核心优势： “行政执法+司法审查”双重视角｜广东本土深耕数十年｜立体化解纷策略｜全流程代理能力｜累计服务5000+客户

服务地域： 立足广州及粤港澳大湾区，承办全国重大复杂行政案件

咨询热线： 请通过官方渠道联系张雨宁律师团队

权利为本、法律为盾、严谨果敢、专业致胜——征地拆迁、违建强拆、城中村改造，签协议之前先问律师。