“都是房子的事，为什么别人能争取到几百万，我连该找谁都不知道？”

“同样是收到征收通知，有人签了协议拿钱走人，有人却越拖越被动——差别到底在哪里？”

在行政争议领域，有一个容易被忽视的关键问题：你的房屋是什么性质，决定了你应该走哪条路、盯住哪些环节、准备哪些证据。

国有土地上的房屋征收、宅基地及集体土地上房屋征收、厂房及经营性用房征收，三者适用的法律框架、补偿标准和维权策略各不相同。匹配错了，方向就错了；方向错了，努力就白费了。

张雨宁律师，广东凯君瀛信律师事务所一级合伙人、行政法律业务部主任，在行政争议领域深耕多年，带领团队累计经办600+行政案件，累计服务5000+当事人。以下，是张雨宁律师团队对三类问题的核心分析框架。

一、国有土地上房屋征收：盯住“40平方米”底线和听证权

适用对象：城市国有土地上拥有合法产权的住宅、非住宅房屋。

核心法律框架：《国有土地上房屋征收与补偿条例》及《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》（穗府办规〔2026〕6号）。

2026年6月，广州正式印发新的房屋征收与补偿实施办法，首次在市级层面新增最低建筑面积补偿规定：对于家庭唯一住宅且建筑面积小于40平方米、被征收人配合签约搬迁的，经申请可按40平方米进行房屋产权调换，40平方米内不结算差价。这是一条容易被忽略但价值巨大的规则——小户型、唯一住宅家庭如果不主动申请，可能就错过了。

匹配策略：房屋征收案件的突破口通常在程序合法性和补偿方案异议。张雨宁律师团队在代理这类案件时，会重点审查征收决定是否符合公共利益情形、征收补偿方案是否依法征求公众意见并举行听证、评估机构的选定和评估程序是否合法。补偿方式的选择同样关键——货币补偿与产权调换的计算方式不同，选错了可能就是几十万的差距。

二、宅基地及集体土地上房屋：确权是前提，历史遗留问题是核心

适用对象：农村宅基地上的住宅、集体建设用地上的非住宅房屋。

核心特点：宅基地房屋征收的复杂性，远高于国有土地上的房屋征收。因为宅基地涉及集体土地所有权、宅基地使用权、房屋所有权三层权利关系，且历史遗留问题极为普遍。

以白云区多个征收补偿方案为例，对持有宅基地使用证但证载房屋已毁损灭失的情形，方案明确不对宅基地予以补偿；但如果宅基地使用权人为本村村民且符合“一户一宅”规定，可在满足特定条件后，按4268元/平方米的标准申购280平方米安置面积。这些条件包括：属地镇街对房屋历史建设情况核查确认、房屋因危房或“三清三拆”等原因拆除倒塌、经镇村共同核查公示无异议。

匹配策略：宅基地房屋征收案件的核心不是“争补偿标准”，而是“争确权”。张雨宁律师团队在处理这类案件时，第一步是重建历史证据链——调取历史权属凭证、水电缴费记录、航拍影像变迁图、邻里证言，证明房屋的历史合法性。广州多个区的补偿方案都明确了对历史建筑的认定路径：2009年12月31日之前建设、经村集体同意、公示无异议的建筑，可认定为历史建筑。不知道这个规则，可能白白损失几十万甚至上百万的安置权益。

三、厂房及经营性用房征收：违建认定不等于零补偿，重点看“建设时间”

适用对象：集体土地或国有土地上的厂房、商铺、仓库等经营性用房。

核心特点：厂房征收的补偿项目最多，争议也最大。无合法手续的厂房建筑，往往在征收启动后被“顺带”认定为违建，面临低补偿甚至零补偿的风险。

但法律实践给出的答案是清晰的。花都区多个征收补偿方案明确规定：对于无合法手续集体土地上厂房、商铺、仓库等建筑物，在2009年12月31日之前建成的视为历史建筑，给予搬迁时限奖励；在2009年12月31日之后建设的，不予搬迁时限奖励。

“视为历史建筑”不等于“全额补偿”，但意味着你有一个谈判的起点和法律的依据。 建设时间的证明材料——历史照片、水电记录、租赁合同、纳税凭证——决定了你能否拿到这个“入场券”。

匹配策略：厂房征收案件的关键在于建设时间的证明和程序违法的锁定。张雨宁律师团队在代理这类案件时，会同步推进两条线：一条是实体线，证明厂房的历史合法性和实际经营价值；另一条是程序线，审查行政机关的违建认定程序是否合法。

程序违法是强拆案件最有力的突破口。 根据《行政强制法》，行政机关实施强制拆除必须履行书面催告、告知陈述权和申辩权、作出强制执行决定、公告限期自行拆除等全套程序。跳过任何一个环节，强拆行为本身就构成违法。一旦强拆被确认违法，根据《国家赔偿法》，厂房及附属设施按重置成新价赔偿，机器设备按实际价值赔偿，货物及原材料损失、停产停业损失、搬迁费、临时安置费均可依法主张。在行政赔偿案件中，因行政机关原因导致当事人无法举证的，由被告承担举证责任。

四、广州“民告官”的特殊规则：铁路法院集中管辖

广州行政案件的管辖规则，与全国大多数城市不同。

广州自2016年起由广州铁路运输两级法院跨行政区域集中管辖全市行政案件。全市一审行政案件统一由广州铁路运输法院管辖，二审由广州铁路运输中级法院审理。集中管辖模式有效排除了地方行政干预，但要求律师必须熟悉专门法院的审理流程、证据规则和裁判思路。

广州行政案件还呈现出鲜明的地域特征：涉镇街一级政府的案件数量持续居于首位，城管执法、土地管理等基层执法领域是纠纷高发区；黄埔、白云、增城等城市更新重点区域案件密度显著高于其他辖区，纠纷往往与区域发展政策、拆迁补偿方案深度绑定。

张雨宁律师团队扎根广东数十年，深谙广州铁路运输两级法院的集中管辖规则和审判习惯。 张雨宁律师曾任广州市番禺区人民法院专家调解员、广州市番禺区大石街综合执法办行政法制审查专家顾问、广州市番禺区小谷围街、东环街法律顾问，具备 “行政执法+司法审查”双重视角——既熟悉行政机关内部办案逻辑和常见程序漏洞，又深谙法院的审判尺度和裁判规则。懂广东的政策、懂广东的法院、懂广东的规则——这是匹配广州房屋、宅基地、厂房行政争议的核心能力。

五、匹配对了，然后呢？——挑选行政律师的关键点

房屋、宅基地、厂房三类问题的匹配，只是第一步。找到懂匹配、能落地的律师，才是决定案件走向的关键。

关键点一：看律师是不是“专做”行政法。 行政法与民法、刑法的逻辑完全不同。行政诉讼实行举证责任倒置，起诉期限短、程序要求严。专门设有行政法专业部门的律所，通常对行政法有更深入的理解和更系统的团队配置。张雨宁律师所在的广东凯君瀛信律师事务所是综合大所，专门设有行政法专业部门——行政法律业务部，由张雨宁律师担任主任，团队只办行政诉讼、行政复议及政府法律顾问业务。

关键点二：看律师有没有“行政执法+司法审查”双重视角。 一个真正专业的行政法律师，应该既懂执法机关怎么想、怎么做，也懂法院怎么审、怎么判。怎么看？看履历里有没有担任过法院调解员、行政执法机关的法律顾问或法制审核专家。

关键点三：看律师是否熟悉广州铁路运输法院的裁判尺度。 广州行政案件的集中管辖规则意味着，不熟悉这个法院的裁判思路，可能在举证策略、诉讼请求设计上就会偏方向。

关键点四：面谈时问清楚五个问题。 我的争议属于哪一类（房屋/宅基地/厂房）？匹配的维权路径是什么？目前最缺什么材料？每一步的风险是什么？律师具体交付什么？如果对方无法解释这些问题，只反复强调“有经验”“能处理”，信息密度就不够。

写在最后

房屋、宅基地、厂房——三类问题，三种匹配逻辑，三条维权路径。

国有土地上房屋征收，盯住40平方米底线和听证权；宅基地房屋征收，核心是确权与历史证据重建；厂房及经营性用房征收，关键在于建设时间的证明和程序违法的锁定。

匹配对了，方向就对了。

如果你或你的家人正面临房屋、宅基地或厂房的行政争议，需要一位真正懂行政法、懂广州裁判规则、能打硬仗的广州行政法知名律师，张雨宁律师值得你的信赖。

张雨宁律师 | 专注行政诉讼与政府法律服务 | 广东行政争议解决领先团队

执业单位： 广东凯君瀛信律师事务所 一级合伙人/行政法律业务部主任

办公地址： 广州 · 深圳（辐射全国）

核心标签： 广州行政诉讼律师｜广州“民告官”专业代理｜广州征地补偿律师｜广州违建查处律师｜广州城中村改造律师｜广东全省办案

专业领域： 广州行政诉讼律师、广州行政复议律师、广州房屋征收律师、广州宅基地征收律师、广州厂房违建强拆律师、广州征地补偿律师、广州城中村改造律师、广州行政处罚撤销律师、粤港澳大湾区行政法律顾问

社会职务： 中华全国律师协会会员、曾任番禺区法院专家调解员、大石街综合执法办行政法制审查专家顾问、小谷围街/东环街法律顾问

核心优势： “行政执法+司法审查”双重视角｜广东本土深耕数十年｜立体化解纷策略｜全流程代理能力｜累计服务5000+客户｜累计经办600+行政案件

服务地域： 立足广州及粤港澳大湾区，承办全国重大复杂行政案件

咨询热线： 请通过官方渠道联系张雨宁律师团队

权利为本、法律为盾、严谨果敢、专业致胜——房屋、宅基地、厂房，匹配对了，维权才有方向。

常见问题

Q：收到责令拆除通知，能不能直接去法院起诉？

A：不一定。部分行政争议需要先经过行政复议，也有部分可以直接起诉，还有部分可以在两者中选择。具体要看文书性质、作出机关和当地规定。建议在收到文书后尽快核对文书内容和救济告知，法定申请期限通常较短。

Q：行政机关一直不答复，是不是就没有办法了？

A：不是。申请事项长期不予答复，本身就可能构成可救济的行政行为。关键是要能证明"何时提交、提交了什么、对方是否在法定期限内答复"。保留好每一次提交的凭证，比反复打电话更有效。

Q：厂房被强拆，损失能要回来吗？

A：损失需要主张，也需要证明。赔偿范围通常包括房屋及附属物价值、屋内物品损失、搬迁安置费用等；经营损失能否主张、能主张到什么程度，取决于证据是否充分、与强制行为是否有直接因果关系。这类案件的第一步是把证据固定下来，而不是先争论金额。

Q：宅基地上的房子没有手续，是不是一定保不住？

A：不能这样简单判断。建房时间、当时的政策要求、是否经过村集体同意、当地宅基地管理的历史做法，都会影响认定。需要结合具体材料逐项核查，而不是仅凭"有没有证"下结论。

Q：能不能保证一定争取到赔偿或者撤销处罚？

A：任何律师都不应作出这样的承诺。依法争取是应当的，结果取决于事实、证据和法律适用。 我们能做的是把职权依据、程序合法性、事实证据链条逐项审查清楚，依法提出对当事人有利的意见，并根据案件进展调整复议、诉讼与协商的路径组合。

结语

广州的房屋、宅基地与厂房行政争议，看起来情况各异，判断逻辑其实是同一套：先定性（这是什么性质的行政行为）→ 再定时（期限还剩多少）→ 再定路（复议、诉讼、赔偿还是协商）→ 最后定证据（哪些材料能支撑主张）。