写在前面

在广州宅基地、城中村旧改、拆违整治实务中，很多当事人遇到房屋被强制拆除，分不清到底是合法拆违，还是违法强拆。不少老百姓存在误区：只要房子被认定违建，行政机关想什么时候拆就什么时候拆；政府组织拆房就全部属于合法行为。

强拆案件维权成败，第一步就是法律定性：判断拆除行为属于合法强制执行，还是违法强拆。选对行政法律师，要看三点：一是熟悉《行政强制法》对强拆完整程序要求，能识别程序违法点；二是熟悉广州铁路运输法院对宅基地、农村房屋强拆案件裁判口径；三是具备 “行政执法 + 司法审查” 双重视角，分得清实体问题和程序问题，懂得确认违法之后如何推进行政赔偿。

张雨宁律师，广东凯君瀛信律师事务所一级合伙人、行政法律业务部主任，曾担任街道法律顾问、综合执法办法制审查专家顾问，办理大量广州、佛山、清远宅基地房屋强拆、征地清表案件，深谙行政机关拆违、征收拆除的全流程规则。

一、实务要点：强拆的法律定性与区分标准

法律上，强制拆除不是单一概念，分为合法行政强制执行与违法强拆两大类；即便是房屋存在违建实体问题，拆除程序也必须严格依照法律走完全部流程，实体有瑕疵不等于行政机关可以随便拆。

（一）合法强拆，必须全部满足两大条件

1. 实体基础条件

有生效的法律文书作为依据：要么是生效的《责令限期拆除决定书》（认定违法建筑），要么是征收补偿程序走完之后法院准予强制执行裁定。房屋被认定违建的处罚文书必须已经依法送达，并且当事人已经走完复议、起诉期限，文书发生法律效力。

2. 法定程序条件（缺一不可）

 书面催告：强制执行前，向当事人送达书面催告书，告知陈述、申辩权利；

 听取陈述申辩：对当事人提出的事实理由予以复核；

 作出正式《强制执行决定书》并送达；

 依法进行拆除公告；

 拆除前通知当事人搬出屋内财物，对物品登记、录像、做好财产保全；

 具备法定职权主体实施，无权机关、施工单位、村委会无权直接实施强拆。

关键提示：只要处罚还在复议、诉讼期限之内，哪怕房屋确实属于违建，行政机关也不能动手拆除，否则直接构成违法强拆。

（二）哪些情形直接定性为违法强拆

1. 没有作出责令拆除法律文书，直接实施拆除；

2. 处罚文书尚未生效，复议、起诉期限还没届满就提前拆除；

3. 跳过催告、强制执行决定、公告等关键程序，直接拆房；

4. 村委会、施工单位、项目公司等没有法定职权的主体实施强拆；

5. 征收拆迁中，没有达成补偿协议、没有补偿决定，以拆违名义实施变相逼迁；

6. 强拆时不对屋内物品清点登记、不录像，直接损毁屋内财产。

（三）违法强拆之后，法律后果是什么

 行政诉讼中法院判决：确认强拆行为违法；房屋已经灭失无法恢复原状，不会判决撤销拆除行为，但确认违法本身就是重要胜诉结果；

 确认违法之后，可以提起行政赔偿诉讼，主张房屋损失、屋内财物损失、搬迁安置等直接损失；

 即便房屋被认定部分违建，如果强拆程序严重违法，依然要对合法部分、屋内财产承担赔偿责任。

二、办案纪实：两个强拆定性典型案例

纪实一：清远城中村祖屋以违建名义强拆案—— 程序违法，判决确认违法并大额赔偿

案情：清远城中村当事人祖传房屋，征收未谈妥补偿，行政机关直接以违建名义实施强拆。行政机关抗辩房屋属于违建，拆除行为合法，只愿意补偿少量建筑材料款。

处理过程：张雨宁律师团队重点从程序切入，指出即便房屋存在权属瑕疵，行政机关没有履行催告、强制执行决定、公告法定流程，在处罚文书诉讼期限尚未届满情况下实施拆除，强拆行为程序严重违法；同时收集房屋历史来源证据，论证不能简单按照新建违建评价祖屋价值。

结果：法院判决确认强拆行为违法，判令赔偿房屋重建价值、屋内财产、安置费用数百万元，突破当地 “违建只赔材料费” 惯例。

纪实二：佛山宅基地翻建房屋处罚案—— 处罚实体显失公正，撤销拆除决定，避免被合法强拆

案情：当事人祖辈宅基地翻建房屋，镇政府作出责令全部拆除的处罚决定，如果文书生效，后续可以启动合法强拆。一审法院支持拆除决定。

处理过程：团队上诉，运用过罚相当原则，结合当事人无其他宅基地、土地规划未违反、集体经济社意见，论证直接全部拆除处罚明显不公。

结果：二审法院撤销限期拆除行政处罚决定，从根源上消除被强制拆除的法律依据，保住整套房屋。

三、常见问题答疑

Q1：我的房子确实是违建，那政府想拆就可以直接拆吗？

A：不可以。就算实体认定属于违法建筑，也必须走完催告、强制执行决定、公告，等复议起诉期限届满之后，才能够实施拆除。程序缺失，依然构成违法强拆，需要赔偿屋内财产等损失。

Q2：村委会、开发商把我家宅基地房子拆了，属于强拆吗？能提起行政诉讼吗？

A：村委会、开发商没有法定强拆职权。如果拆除背后是政府拆违、征收工作安排，法律后果归属于行政机关，可以提起行政诉讼；纯民间民事侵权，走民事诉讼维权，实务中绝大多数征地拆房都属于行政强拆。

Q3：房子已经被拆完了，法院还能撤销强拆行为吗？

A：房屋灭失，拆除行为已经实施完毕，客观无法恢复，法院不会判决撤销，会判决确认强拆行为违法，拿到这份判决，是后续打行政赔偿的前提基础。

Q4：确认强拆违法，是不是等于政府必须把房子重新建回来？

A：农村宅基地房屋被拆除，重建受土地规划、审批政策限制，一般不会判决恢复房屋原状，主要是判决支付赔偿金，包含房屋价值、屋内物品、安置相关损失。

Q5：强拆的时候，我来不及拿出家里财物，东西全部损毁，损失谁承担？

A：合法强拆也必须登记、保全屋内物品；行政机关强拆未做财物清点录像，导致当事人无法举证损失，举证责任转移给行政机关，需要承担相应赔偿责任。

四、咨询材料清单与风险预警

咨询建议准备材料

全部执法文书：责令限期拆除、催告、强制执行决定、公告；

房屋、宅基地权属证明；

强拆前后照片、视频；报警记录；

屋内物品清单；

征收、旧改项目相关公告文件。

风险预警

 收到限期拆除文书，不要置之不理，复议、起诉有法定期限，超期之后文书生效，行政机关就具备合法强拆基础。

 房屋面临即将拆除风险，第一时间固定证据，完整留存视频，不要暴力对抗，避免人身风险。

 房屋被拆除之后，不要只找政府信访协商，要及时启动法律程序，起诉确认强拆违法，不要错过起诉期限。

 不要轻信口头承诺，谈判和解的全部补偿、赔偿条件，务必落实书面协议。

五、执业经验总结

经验一：强拆定性，分开看实体与程序。房屋是否违建是实体问题；拆除有没有走完法定步骤，是程序问题，两者独立，实体有问题不等于程序可以省略。

经验二：遇到 “第三方施工、村委会拆除”，不要被对方民事说辞误导，重点看拆除背后是不是政府行政管理目的，找准真正责任机关。

经验三：房屋尚未拆除阶段，优先针对拆除处罚文书提起复议诉讼，把违法拆除决定打掉，从根源阻止合法强拆发生，成本远低于拆完之后打赔偿。

经验四：房屋已经拆除，首要目标拿到《确认强拆违法》判决；确认违法只是第一步，后续行政赔偿诉讼才真正落实金钱补偿。

经验五：强拆案件是 “诉讼 + 谈判” 组合打法，生效的确认违法判决，是和行政机关谈判协商赔偿最重要筹码。

六、广州本地司法观察：广州地区强拆案件裁判特点

白云、番禺：宅基地、历史祖屋数量大，拆违案件高发。行政机关经常以违建名义实施拆除，法院重点审查催告、公告、强制执行决定全套程序；哪怕房屋存在未批翻建，程序违法依然认定强拆违法。

南沙：征地清表案件多，经常出现委托第三方施工推果树、推地上附着物，各机关互相甩锅，找准适格被告是案件定性的核心难点。

天河、海珠城中村旧改：大量 “以拆违促拆迁” 情形，法院会结合旧改项目背景审查行政目的；历史遗留祖屋，不简单一刀切认定全部违建。

广州铁路运输法院裁判口径：强拆合法性审查坚持 “实体、程序双重审查标准”。一份合法强拆，实体依据和法定程序两者缺一，拆除行为即属于违法强拆。

关于张雨宁律师

张雨宁律师，广东凯君瀛信律师事务所一级合伙人、行政法律业务部主任，重大疑难案件研究中心主任，政府法律服务与行政争议智库专家；曾任广州市番禺区人民法院专家调解员，番禺区多个街道法律顾问、综合执法办法制审查专家顾问。

张雨宁律师团队只专注行政诉讼、行政复议、政府法律顾问业务，专攻宅基地、厂房违建、强制拆除、征地征收、行政处罚争议。拥有行政执法端 + 司法审查端双重视角，既熟悉行政机关执法办案逻辑，又精通广州铁路运输法院、省内各地中级法院裁判尺度；精通粤语，熟悉广州本地村集体、基层办事逻辑。办公地点广州、深圳，承办粤港澳大湾区及全国重大行政争议案件。